Przegląd instalacji elektrycznej - kiedy i jak często

Kilka tysięcy pożarów rocznie w Polsce zaczyna się od niesprawnej elektryki. Przegląd instalacji elektrycznej co 5 lat to więc nie biurokratyczny wymysł, tylko szansa na wychwycenie poluzowanych złączy i starzejącej się izolacji, zanim zrobi się naprawdę groźnie. Poniżej wyjaśniam, jakie terminy narzuca Prawo budowlane, kto może taką kontrolę przeprowadzić i co dokładnie znajdzie się w protokole.

Dlaczego przegląd instalacji elektrycznej jest tak ważny?

Instalacja elektryczna pracuje nieprzerwanie przez wiele lat. Z czasem złącza się luzują, izolacja przewodów starzeje się, a zabezpieczenia mogą przestać działać prawidłowo. Na Dolnym Śląsku, szczególnie w okolicach Bolesławca, Legnicy i Jeleniej Góry, spotykam wiele budynków z instalacjami pamiętającymi lata 70. i 80., które nigdy nie były modernizowane.

Główne zagrożenia wynikające z braku przeglądów

Brak regularnych przeglądów może prowadzić do szeregu niebezpiecznych sytuacji. Przegrzewanie się przewodów i złączy często kończy się pożarem. Uszkodzona izolacja naraża domowników na porażenie prądem. Niesprawne zabezpieczenia nie reagują na przeciążenia i zwarcia. Przerwy w dostawie prądu i uszkodzenia sprzętu elektronicznego to kolejne konsekwencje zaniedbań.

Kiedy przegląd instalacji jest obowiązkowy?

Polskie prawo jasno określa, kiedy należy wykonać przegląd instalacji elektrycznej. Podstawowym aktem prawnym jest Prawo budowlane oraz rozporządzenia wykonawcze.

Obowiązkowe terminy przeglądów

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, przegląd instalacji elektrycznej należy wykonywać co najmniej raz na 5 lat. Przepis wymienia wprost, co ma objąć badanie: stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporność izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów. Dotyczy to także domów jednorodzinnych: zwolnienie z art. 62 ust. 2 obejmuje tylko coroczną kontrolę elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, nie kontrolę pięcioletnią.

Prawo budowlane (art. 62 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 61 pkt 2) nakazuje też kontrolę bezpiecznego użytkowania po zdarzeniach takich jak wyładowania atmosferyczne, pożar czy powódź, jeśli uszkodziły obiekt albo bezpośrednio mu zagrażają. Z praktyki dodajemy do tego zalanie, zwarcie z nadpaleniem przewodów i każdy większy remont, przy którym instalację rozbudowano. Przed zakupem nieruchomości przegląd również się opłaca, choć nie jest wymagany.

Kto może wykonać przegląd?

Przegląd instalacji elektrycznej może wykonać wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia. Art. 62 ust. 5 Prawa budowlanego mówi o osobach „posiadających kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych”. W praktyce to świadectwo kwalifikacyjne grupy 1 (potocznie „uprawnienia SEP”, choć komisje kwalifikacyjne powołuje Prezes URE, a SEP jest tylko jednym z podmiotów, przy których działają).

Uprawnienia dzielą się na dwa rodzaje. Uprawnienia eksploatacyjne (E) pozwalają na obsługę i konserwację instalacji; elektryk z E w zakresie pomiarów może pomiary wykonać. Protokół z kontroli okresowej podpisuje jednak osoba z uprawnieniami dozoru (D), bo to jej kwalifikacji wymaga przepis. Jak czytać świadectwo i sprawdzić jego ważność, opisujemy w artykule o uprawnieniach SEP.

Co obejmuje przegląd instalacji elektrycznej?

Profesjonalny przegląd instalacji elektrycznej składa się z kilku etapów. Każdy z nich jest równie ważny dla całościowej oceny stanu instalacji.

Oględziny zewnętrzne

Pierwszym etapem jest dokładna wizualna kontrola całej instalacji. Elektryk sprawdza stan rozdzielnic, sprawność zabezpieczeń, oznaczenia obwodów i poprawność połączeń. Kontroluje również stan przewodów, ich izolacji oraz sposób prowadzenia.

Na Dolnym Śląsku często spotykam instalacje, gdzie przewody są prowadzone w sposób niezgodny z przepisami - na przykład bezpośrednio pod tynkiem bez rurek ochronnych lub z odsłoniętymi połączeniami.

Pomiary elektryczne

Kluczowym elementem przeglądu są pomiary elektryczne. Obejmują one pomiar rezystancji izolacji przewodów, pomiar impedancji pętli zwarciowej, sprawdzenie ciągłości przewodów ochronnych oraz pomiar rezystancji uziemienia.

Każdy pomiar musi mieścić się w określonych normami granicach. Na przykład rezystancja izolacji dla instalacji o napięciu 230V powinna wynosić minimum 1 megaom (MΩ).

Sprawdzenie zabezpieczeń

Elektryk testuje działanie wszystkich zabezpieczeń w instalacji. Dotyczy to wyłączników nadprądowych, bezpieczników, wyłączników różnicowoprądowych (RCD) oraz ograniczników przepięć, jeśli są zainstalowane.

Szczególnie ważne jest sprawdzenie wyłączników różnicowoprądowych, które chronią przed porażeniem. Powinny one zadziałać w czasie krótszym niż 300 ms przy prądzie różnicowym równym wartości znamionowej.

Protokół z przeglądu instalacji

Po zakończeniu przeglądu elektryk sporządza protokół, który jest oficjalnym dokumentem potwierdzającym stan instalacji. Minimalną zawartość określa art. 62a Prawa budowlanego: data kontroli, imię i nazwisko oraz numer uprawnień osoby kontrolującej wraz z jej podpisem, dane właściciela lub zarządcy, identyfikacja obiektu, zakres kontroli, ustalenia ze wskazaniem nieprawidłowości, zalecenia z terminem ich wykonania oraz wykaz zaleceń z poprzednich kontroli, których nie wykonano. Do tego dochodzą tabele z wynikami pomiarów dla każdego obwodu i ocena końcowa. Jakie dokumenty elektryk wystawia w innych sytuacjach, czyli co ludzie mają na myśli, pytając o „certyfikat elektryczny”, wyjaśniamy w osobnej sekcji poniżej.

Wynik pozytywny a negatywny

Jeśli wszystkie parametry instalacji mieszczą się w normach, protokół kończy się wynikiem pozytywnym. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, protokół zawiera wynik negatywny wraz ze szczegółowym opisem usterek.

Wynik negatywny nie oznacza zakazu użytkowania instalacji, ale nakłada na właściciela obowiązek usunięcia usterek w określonym terminie. Po naprawach konieczny jest ponowny przegląd. W blokach z lat 70. i 80. częstym wpisem jest stara instalacja TN-C bez przewodu ochronnego, zwłaszcza z mostkami N–PE dorobionymi w gniazdkach.

Przepisy nie mówią o „ważności” protokołu. Liczy się termin kolejnej kontroli: najpóźniej pięć lat od poprzedniej, wcześniej po zdarzeniach opisanych wyżej. Kupujący mieszkanie albo ubezpieczyciel mogą chcieć protokołu świeższego niż pięcioletni, ale to ich wymaganie umowne, nie przepis.

Certyfikat elektryczny, czyli co właściwie jest potrzebne

Klienci często proszą o „certyfikat elektryczny”, zwykle przy sprzedaży albo wynajmie. W polskim prawie nie ma dokumentu o tej nazwie. Pod tym określeniem kryją się cztery różne rzeczy, i pierwsze pytanie przy telefonie brzmi: do czego ten dokument ma służyć.

Protokół elektryczny przy sprzedaży, najmie i ubezpieczeniu

Sprzedaż mieszkania lub domu

Do aktu notarialnego potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej, nie protokół elektryczny. Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający musi je przekazać kupującemu, notariusz odnotowuje to w akcie, a kupujący nie może zrzec się tego prawa; za brak przekazania grozi grzywna. Świadectwo jest ważne 10 lat od sporządzenia i wystawia je osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Nie jest to zadanie dla elektryka.

Protokół z ostatniej kontroli pięcioletniej warto natomiast pokazać kupującemu dobrowolnie: świeży protokół z pozytywnym wynikiem kończy dyskusję o stanie instalacji, a negatywny z wykazem usterek jest uczciwszą podstawą do negocjacji niż domysły. Nie jest jednak warunkiem sprzedaży i jego brak nie blokuje transakcji. Kupujący, który chce mieć własną ocenę, zleca pomiary przed podpisaniem umowy.

Najem

Obowiązek kontroli z art. 62 spoczywa na właścicielu (lub zarządcy), nie na najemcy. Aktualny protokół to dla wynajmującego dowód należytej staranności, której wymaga art. 61 Prawa budowlanego, i argument w razie sporu po wypadku. W umowie najmu warto zapisać obowiązek udostępnienia lokalu do kontroli, bo elektryk musi mieć dostęp do rozdzielnicy i wszystkich gniazd. Niezależnie od tego przy zawarciu umowy najmu wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, na tych samych zasadach co przy sprzedaży.

Ubezpieczenie

Ubezpieczyciel nie odmawia wypłaty automatycznie dlatego, że nie ma protokołu. Ogólne warunki ubezpieczenia zwykle zobowiązują do przestrzegania przepisów o utrzymaniu budynku i wyłączają szkody powstałe z rażącego niedbalstwa; brak kontroli pięcioletniej może więc zostać podniesiony, jeśli szkoda (najczęściej pożar) ma związek z instalacją. Decyduje związek przyczynowy i zapisy konkretnej polisy, dlatego przed podpisaniem umowy warto sprawdzić w OWU, czego ubezpieczyciel wymaga od instalacji. Z naszej praktyki: likwidator szkody pyta o protokół z pomiarów jako o pierwszy dokument.

Ile kosztuje przegląd instalacji?

Koszt przeglądu instalacji elektrycznej zależy od wielkości budynku, rozbudowania instalacji oraz lokalizacji. Cena ustalana jest indywidualnie po ocenie zakresu prac - warto poprosić elektryka o wycenę przed zleceniem. Cena obejmuje wykonanie pomiarów i sporządzenie protokołu.

Jak przygotować się do przeglądu?

Aby przegląd przebiegł sprawnie, warto się do niego odpowiednio przygotować. Przed wizytą elektryka należy udostępnić dostęp do rozdzielnicy głównej oraz wszystkich podrozdzielnic. Trzeba przygotować dokumentację techniczną budynku, jeśli jest dostępna. Warto poinformować elektryka o wszelkich zauważonych usterkach oraz zapewnić dostęp do wszystkich pomieszczeń.

Często zadawane pytania

Czy mogę sam wykonać przegląd instalacji elektrycznej?

Nie. Przegląd instalacji elektrycznej musi wykonać osoba z uprawnieniami SEP. Samodzielnie możesz jedynie dokonać wizualnych oględzin i testować wyłącznik RCD przyciskiem testowym, ale to nie zastępuje profesjonalnego przeglądu.

Co grozi za brak aktualnego przeglądu?

Niewykonanie kontroli pięcioletniej jest wykroczeniem z art. 93 pkt 8 Prawa budowlanego, zagrożonym grzywną. W przypadku wypadku lub pożaru właściciel budynku może ponieść odpowiedzialność cywilną, a przy zaniedbaniu także karną. Ubezpieczyciel może ograniczyć lub odmówić wypłaty, jeśli wykaże związek szkody z brakiem kontroli i przewidują to warunki polisy.

Czy do sprzedaży mieszkania potrzebny jest certyfikat elektryczny?

Nie. Przy sprzedaży i najmie obowiązkowe jest świadectwo charakterystyki energetycznej, które sporządza osoba z centralnego rejestru, nie elektryk. Protokół z kontroli instalacji elektrycznej nie jest warunkiem aktu notarialnego; warto go mieć dla kupującego, ale jego brak nie blokuje transakcji.

Czy dom jednorodzinny też podlega kontroli co 5 lat?

Tak. Zwolnienie dla domów jednorodzinnych w art. 62 ust. 2 Prawa budowlanego dotyczy tylko corocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne. Badanie instalacji elektrycznej co najmniej raz na 5 lat obowiązuje właściciela domu tak samo jak zarządcę bloku, z tą różnicą, że dom nie ma książki obiektu budowlanego i protokół trzeba przechowywać samemu.

Jak często powinienem sprawdzać wyłącznik RCD?

Producenci zalecają testowanie wyłącznika RCD przyciskiem testowym co miesiąc. Jest to prosta czynność, którą każdy może wykonać samodzielnie. Profesjonalny pomiar parametrów RCD powinien być wykonywany podczas okresowego przeglądu, czyli co 5 lat.